重庆市长寿区人民政府办公室

关于《重庆市长寿区老旧住宅增设电梯工作实施方案》的政策解读

《重庆市长寿区老旧住宅增设电梯工作实施方案》（长寿府办发〔2020〕60号）（以下简称《实施方案》）于2020年6月30日经区十八届人民政府第105次常务会议审定通过，于2020年7月13日公布，自公布之日起实施。为便于社会公众广泛知晓内容，了解政策，正确理解执行，现对《实施方案》作出如下解读：

一、政策背景

随着老龄社会的到来，老年人“出行难”问题日益凸显。重庆市人民政府办公厅于2017年6月8日印发了《重庆市老旧住宅增设电梯建设管理暂行办法》（渝府办发〔2017〕76号）（以下简称《办法》）。为完善老旧住宅的使用功能，改善居住条件，方便居民出行，推动城市更新，规范我区老旧住宅增设电梯工作，区政府办公室起草了《关于印发〈重庆市长寿区老旧住宅增设电梯工作实施方案〉的通知》。

二、主要内容

《实施方案》重点从适用范围、资金政策、管理主体、实施主体、实施条件、申请材料、手续办理、产权归属等方面对老旧住宅增设电梯行政审批手续办理事宜进行了规定，破解了我区老旧住宅增设电梯面临的三大难题：无资金补助、业主意见协调难、往返于多个部门办事难。

（一）关于适用范围 

《实施方案》第三条规定，长寿区城镇范围内，国有土地上初始取得房地产权证满10年及以上的住宅，4层及以上未设电梯的老旧住宅外墙增设电梯的，适用本方案。原因有以下三点：

一是现行国家住宅设计规范规定7层以及7层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面高度超过16m以上的住宅，必须设置电梯，由于我区地形高差较大和经济社会发展水平等原因，大量7层及以上的老旧住宅没有设置电梯。随着城乡居民老龄化问题逐渐凸显，以及提高生活质量的需求，很多已经建成的7层以下多层多户住宅的居民因为生活不便，也有强烈的增设电梯诉求，因此《实施方案》根据《办法》规定，将适用楼层规定在4层及以上。对于3层及以下住宅，由于通常为单一业主，住宅独立占地，增设电梯的诉求很少，故未将其纳入《实施方案》的适用范围。

二是为了既避免初始开发建设时应配电梯不配，房屋竣工核实后不久就申请增设，与《实施方案》初衷不符；又要使该文件具有较强的适用性，根据《办法》规定，在适用范围上限定为初始取得房地产权证满十年及以上的住宅。

三是考虑到在建筑内部已有电梯井加装电梯，属于设备安装范畴，不涉及土地、结构和消防安全、权利归属等诸多问题，无需单独规定，而外墙增设电梯往往涉及问题较多，故《实施方案》将适用范围限定为住宅外墙增设电梯。对于老旧住宅利用内部已有井道增设电梯的，不用办理规划手续，直接向质监部门申请办理手续即可。

（二）关于管理主体

《实施方案》第二条规定了成立老旧住宅增设电梯试点工作领导小组，由分管副区长任组长，区政府办公室、区住房城乡建委、区财政局、区经信委、区规划自然资源局、区城管局、区消防救援支队、区市场监督管理局、各街道办事处、各镇人民政府、供电公司、渝长燃气、凯源燃气、水投公司、电信公司、移动公司、联通公司、广电公司为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设在区住房城乡建委，负责综合协调和日常事务，办公室主任由区住房城乡建委主任兼任；第六条第（一）款明确了各部门的职能职责，解决了市民增设电梯申请无门的难题。

同时，还基于街道办事处、镇人民政府、社区居委会的基层工作优势，建立了各街道办事处、镇人民政府作为本辖区增设电梯试点工作的责任主体，负责宣传、协调、政策咨询、统筹等增设电梯相关工作的工作机制（第二条）。

（三）关于申请主体

增设电梯属于一种建设行为，涉及到现有建筑物物权的处分。参照《物权法》第七十六条，根据《办法》规定，《实施方案》第五条第（一）款规定由本单元内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上同意增设电梯的业主共同作为建设方和申请人。在计算基数上，楼栋分单元的，以单元的业主为计算基数；未分单元的，以楼栋的业主为计算基数。

《实施方案》将申请准入条件，界定在达到两个三分之二即可提出申请，有利于业主把老旧住宅增设电梯事项向前推动；要求至少达到两个三分之二，也有助于把工作前置，提前化解业主矛盾；同时也充分体现了业主自愿、尊重权益的业主自治原则。

但是，对于公示有异议，确无法达成一致意见的，如持异议的业主为本单元业主，反对理由系增设电梯直接影响其房屋专有部分使用或房屋采光、通风的，管理部门也不得审批（第五条第（三）款第三阶段）。即双三分之二是指申请条件，不是批准条件。

（四）关于实施条件

《实施方案》第五条第（二）款明确了增设电梯的审批条件，只要符合这些条件，申请主体符合要求且公示无异议，即可进行审批。具体内容为：

一是“房屋未纳入征收范围或拆迁计划”，主要是为了避免重复建设、浪费资源。

二是“申请人就增设电梯工程费用的筹集以及电梯运行、保养、维修等费用的分担达成书面协议”，主要是解决电梯后期使用过程中持续管理的问题，使建成后电梯使用可持续、有计划。

三是“增设电梯用地应当位于老旧住宅小区用地范围内，确因用地条件受限不在小区用地范围内的，不得占用市政道路、公园绿地”。增设电梯通常都会占用小区的绿地或部分人行道路，为了让更多的老旧住宅都能加上电梯，因此守住不影响城市规划实施和更广大人民群众公共利益的底线。

四是“增设电梯后，建（构）筑物之间的间距应满足国家工程建设消防技术标准”。《实施方案》在建筑间距方面也给予了政策支持。考虑到老旧住宅在修建时我市还没有出台相关的间距规定，或间距标准较低，如果用今天的法规来审视旧建筑增设电梯，既不符合“法不溯及既往”原则，也不符合客观实际。为促成老旧住宅增设电梯事宜，《实施方案》只要求满足国家工程建设消防技术标准即可，既尊重了历史，也考虑了现实需求的可操作性。

（五）关于申请材料

《实施方案》附件1规定了首次申请办理建设工程规划许可证时应当提交的材料：包括书面申请（原件1份），申请人身份证明文件和房地产权证明文件（复印件1份，复核原件），委托办理的，还应当提交授权委托书（原件1份，样本见附件1），增设电梯示意图（原件1份），申请人对增设电梯事项及增设电梯示意图的书面同意意见（原件1份）；申请人就增设电梯工程费用的筹集以及电梯运行、保养、维修等费用的分担达成的书面协议（原件1份）（协议中应明确维保期之后电梯的运行维修费用出处）。

收到申请后，区规划自然资源局组织相关部门及所属镇街进行现场踏勘，对具备增设电梯条件的作出受理决定；然后在现场组织公示，公示期满无异议的，申请人才需要向区规划自然资源局报送增设电梯工程方案设计图（含绘制在1∶500现状地形图上的总平面图、平面图、立面图、剖面图）、具有建筑设计资质的单位出具的结构安全论证报告（原件2份，电子文档1份）和地质勘察作证资料（复印件1份）（附件3）。对申请材料作出这样的设置，主要是为了减少申请人的经济负担，在增设电梯事项判断基本可行的前提下，才需要申请人出资委托设计单位开展方案设计和结构安全论证。

（六）关于审批程序

《实施方案》本着高效、便民原则，制定了规划手续 “一站式”审查的会审程序，即申请人持申请材料向区规划自然资源局提出申请，区规划自然资源局会同区住房城乡建委、区市场监督管理局等有关主管部门对增设电梯工程方案设计图进行审查和综合研判，参会部门应向区规划自然资源局出具是否同意的书面意见（第五条第（三）款第三阶段）。对于是否可以办成，在会审会上基本可以现场确定，以免申请人在不同部门之间跑路。同时，《实施方案》还简化了规划审批环节，规定只需办理建设工程规划许可手续和竣工规划核实手续。

除了办理规划手续外，申请人还需要在相关部门办理以下手续：

应将增设电梯工程设计施工图报具有相应资质的施工图审查机构审查，施工图经审查合格后，申请人应当报送区住房城乡建委备案。增设电梯工程施工之前，申请人将施工图、施工图联合审查合格书、施工图联合审查备案凭证、相关单位及人员资质、施工方案交区建设工程质量监督站进行质量监督备案。增设电梯工程总投资额（电梯设施设备及电梯安装的造价除外）在100万元以上的，申请人应向区住房城乡建委申请办理施工许可手续（第五条第（三）款第四阶段）。

电梯安装施工前，施工单位应当将拟进行的电梯安装情况告知区市场监督管理局，并在施工前向特种设备检验检测机构申请监督检验（第五条第（三）款第四阶段）。

若增设电梯用地不在住宅（小区）建设用地范围内，区规划自然资源局在会审时要求办理用地手续的，还需要按规定办理相应土地手续（第五条第（三）款第三阶段）。

上述这些手续，在区规划自然资源局方案审查同意后可以同步并行办理。但是，未取得建设工程规划许可证、未通过施工图合格审查及备案、未进行质量监督备案，需要办理施工许可手续而未办理，以及未申请特种设备安全监督检验的，不得开工建设。

增设电梯工程竣工后，申请人应组织勘察、设计、施工、监理等单位对电梯土建工程进行竣工验收，并形成书面验收意见。区建设工程质量监督站监督验收。（第五条第（三）款第五阶段）

增设电梯工程竣工后投入使用前，申请人应当持申请材料向区规划自然资源局申请建设工程竣工规划核实；增设的电梯须经特种设备检验检测机构监督检验合格，在电梯投入使用前或者投入使用后30日内，由申请人向区市场监管局办理使用登记，取得使用登记证书（第五条第（三）款第五阶段）。

（七）关于产权归属

增设的电梯系业主的共有部分，为了降低业主的协调难度，《实施方案》第七条规定，因增设电梯而增加的建筑面积属于本单元业主共同所有（楼栋未分单元的，为本栋业主共同所有）。考虑到增加的建筑面积很小，分摊给本单元业主的微乎其微，也为了减少产权面积调整导致多户业主产权证重新办理的麻烦，故规定不调整各分户业主的产权面积。

（八）关于资金筹集

在资金筹集方面，首先鼓励业主自治、资金自筹。《实施方案》规定，增设电梯产生的施工、使用、保养、维修、更新等费用，鼓励业主自筹资金解决。自筹资金不足的，按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、住建部、财政部2015年10月下发的《住房城乡建设部办公厅 财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》及《重庆市物业专项维修资金管理办法》（重庆市人民政府令第244号）的规定，经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主同意，可以使用物业专项维修资金（含房改房的住房公共维修基金）（第四条第（一）款），具体申请程序可区住房城乡建委提出。

（九）关于资金补助

自2017年8月31日（《重庆市长寿区老旧住宅增设电梯工作实施方案》（长建委发〔2017〕109号）出台之日）起，对我区城镇范围内国有土地上未纳入征收范围，初始取得房地产权证满10年及以上的7层及以上住宅增设电梯予以财政补助。待老旧住宅增设电梯取得注册使用登记证书后，实行阶梯式一次性补助。7层的老旧住宅增设电梯，每部电梯补助5万元；8层的老旧住宅增设电梯，每部电梯补助6万元；9层及以上的老旧住宅增设电梯，每部电梯补助7万元。（此项补助与其他区级及以上财政补助不同时享用。）

规定7层以上老旧住宅增设电梯予以补助，是考虑到现行国家住宅设计规范规定7层以及7层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面高度超过16m以上的住宅，必须设置电梯。

老旧住宅本来有电梯井，仅安装电梯的项目参照《实施方案》第四条资金筹措相关规定予以财政补助，有利于鼓励建筑内部已有电梯井的老旧住宅增设电梯。